Condições físicas
Custo imediato do m2
O custo imediato do terreno está associado a diversas variáveis, sendo a primeira delas o custo por metro quadrado. Para saber quanto está o m2 do terreno em vista, divida o valor total pela metragem quadrada, por exemplo:
R$ 500.000 / 450,00 m2 = R$ 1110,00/m2. Um parametro inicial para avaliação do terreno mais barato.
Por outro lado, a forma de pagamento e dívidas que possam estar pendentes no terreno podem fazer o custo variar imensamente. Faça as contas até o final para cada lote a ser escolhido.
Some também as taxas que podem ser pagas pelo vendedor ou comprador, como por exemplo, emolumentos e averbações em cartórios, despesas com intermediários ou profissionais que estejam operando o negócio. As contas deverão ser acertadas para definição do custo real direto do m2 do terreno.
Velocidade de valorização
Deve-se ter em consideração a velocidade em que o local está valorizando, pois em alguns casos é muito rápido e chega a dobrar de valor (ou mais...) em um ano, conforme instalação de infraestrutura e padrões em construção no local. Em outros pontos, a velocidade é menor mas mais segura, ou requer um investimento maior mas com retorno também maior.
A subsequente valorização do terreno no loteamento induzem a compradores mais capazes, que construirão padrões melhores e a consequência é além da valorização direta do terreno, a sua valorização indireta através da obra construida nele. Fique atento a grandes e pequenas obras nas proximidades: elas podem tanto ajudar na valorização quanto causar estagnação do investimento.
Procure se informar em imobiliárias, construtoras ou mesmo com consultoria. Nem todas as empresas estão dispostas a informar, mas pode acontecer.
Custo posterior: obra
Um bom projeto e uma boa obra valorizam o terreno, e o cálculo pode ir além da soma do imóvel + o custo do terreno, por uma questão de atração através do projeto executado.
Por isso, considere um projeto mais arrojado, dentro dos seus limites, para valorizar o conjunto. Esta valorização é dupla: inicialmente, valoriza os seus lotes. Na sequencia, valoriza os da proximidade. Estes, tendo sido valorizados, colocarão a referência do seu (se ele for mais interessante) no topo da lista e portanto, agregando um adicional de valorização em feedback.
Quanto ao custo da obra, tenha em mente que ele será aplicado ao custo de venda. Então, se você investiu menos, e vendeu por menos que o seu vizinho, isso não é um parâmetro para lucro menor: você pode estar ganhando mais que ele, se houve erro de excesso de materiais, mão-de-obra ou qualidade superdosada para o local da obra.
Mantenha sempre um patamar coerente de variável de qualidade conforme o bairro: grandes investimentos em locais desfavoráveis podem ser um movimento equivocado - podem não concordar com o preço que você pretende vender o imóvel, e assim você corre o risco de vender por preço baixo, ou até mesmo abaixo do mínimo (tendo prejuízo) para arcar com possíveis financiamentos ou empréstimos. Evite riscos..
Área útil real
Se você tem a intenção de fazer a área do terreno render com maior uso de área construída, verifique as normas do condomínio ou do zoneamento.
Por exemplo: um terreno de 12x35m com normas que obrigam a recuos de 2m nas laterais e fundos e 4m de frente, possui efetivamente área útil de 232m2, e não de 420m2.
Outros fatores como elementos internos ou externos que consomem áreas e podem levar a um erro no momento da compra: por normas municipais, do corpo de bombeiros, DNER e DER por exemplo, as áreas podem ser reduzidas por distancias limitadoras de construção.
Elementos como rios, depósitos de gás, áreas de carga e descarga e estacionamentos obrigatórios, limites de altura e uso conforme zoneamentos municipais, estruturas de arrimo (o não uso de diagonais pode aumentar a área de uso mas consumir verba), limites verticais de aeroportos, classificação do zoneamento de bairro ou condomínio (algumas classificações permitem construções maiores nas proximidades das divisas e outras os limites são menores), redes de transmissão elétrica, possibilidade de desapropriação por expansões urbanas e outros itens variáveis de contexto para contexto.
Nesse caso, nem sempre a arquitetura pode fornecer um contorno à situação.
Veja a Lei do Uso e Ocupação do Solo (LEI Nº 13.885).
Desmembramento ou unificação
Se pretende desmembrar o terreno, verifique as dimensões resultantes e considere, conforme os detalhes de área útil real, o que sobra para a construção. A área mínima é definida pelas normas municipais, assim como a testada/frente mínima.
No caso de unificação, verifique se após a obra construída haverá possibilidade de desmembramento se for a intenção, a médio ou longo prazo, pois o terreno poderá ficar estabilizado no tamanho final.
Condições geológicas
Mesmo estando tudo ok, tenha o cuidado de verificar o tipo de terreno que pretende adquirir, consultando os vizinhos e observando o lote com cuidado.
Terrenos em encostas ou próximos a nascentes são os que geram maiores prejuízos aos desavisados, que em alguns casos há soluções baratas, mas nem sempre se tem sorte.
Solos arenosos podem aumentar o custo e gerar riscos na obra. Solos tipo “borrachudo” (com lençol freático raso) podem comprometer o custo das fundações;
Caso tenha dúvidas e pretenda muito comprar o terreno, consulte uma empresa de sondagem.
Prefira sempre locais com solos firmes, pouco arenosos, secos e planos, nas partes altas.
Condições de infra-estrutura
Outro parâmetro é a infra-estrutura no local. Conforme o caso, a improbabilidade de instalação de redes básicas e serviços comerciais reduzem a valorização e chegam a depreciar o valor atual.
Algumas condições são difíceis ou onerosas, ou demoradas para serem resolvidas, ou até mesmo impossíveis. A saber: possibilidade de enxurradas em direção ao seu terreno (inserção em talvegues ou no caminho), tipologias de usos vizinhos, ausência de canaletões no asfalto em lotes de esquina, lombadas e postes na frente do lote, pontos de ônibus, orelhão, boca-de-lobo, asfalto de má qualidade, proximidade de zonas degradadas, zoneamento industrial ainda não ocupado, etc.
Verifique sempre o local à noite, e se possível num dia de chuva também caso haja duvidas.
Condições legais do terreno
Documentação
Antes de fechar negócio, verifique no Cartório de Registro de Imóveis relativo, a situação do terreno: se está pendente, hipoteca, com dívidas de IPTU ou alguma conta pendente como água e luz anteriores, ou qualquer outro impedimento pesando sobre o lote. Verifique também as Certidões Negativas de débito de pessoa física e jurídica.
Divisas reais
Consulte um topógrafo para avaliar se os vizinhos não invadiram suas divisas ou se o seu lote não invade o deles, pois isto pode levar a processos judiciais futuros.
Um levantamento topográfico tem custo relativamente baixo e deve garantir sua tranqüilidade futura. Além disso, não faça medições com variações verticais, pois a dimensão correta é em projeção vertical, e terrenos inclinados apresentam medidas diferentes se medidos na linha inclinada do mesmo, geralmente para maior, ou se der idêntica, seu terreno é menor que está descrito. O que é válido é o Registro e Matrícula, e não a “planta de prefeitura” que não reconhece posse do mesmo, a despeito de aprovações, unificações ou desmembramentos.
Registro do Terreno
Antes de iniciar qualquer obra ou benfeitoria, registre o terreno no seu nome o mais rápido possível, no Cartório de Registro de Imóveis. Assim o seu terreno não poderá ser vendido novamente, caso o antigo proprietário seja de indole questionável. O terreno só será seu se tive-lo registrado em seu nome.
Peça toda a documentação necessária (veja quadro documentações abaixo).
O loteamento ou lote tem que possuir registro no cartório (pergunte ao vendedor pois sem o referido registro a Prefeitura não concede o alvará de construção). No Cartório de Registro de Imóveis você pode pesquisar, sem ônus, todos os documentos pertinentes ao mesmo.
Faça um croqui ou esboço da localização do terreno com suas dimensões e localização e procure consultar: a) A Prefeitura Municipal para fazer uma consulta de viabilidade de construção (recuos, afastamentos, alinhamento, gabarito, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento, faixas de domínio, zoneamento e outros determinantes legais do código de postura); b) Marinha (se o terreno se localizar em faixa de domínio em relação à rios, lagoas, mangues e oceano); c) DNER e DER (em caso de localização a beira de estradas estaduais e federais).
Procure não comprar terrenos com escritura de posse, pois estes não lhe darão o direito de financiamento através do governo.
Os documentos relacionados abaixo deverão ser fornecidos pelo vendedor que, poderá argumentar a falta de necessidade de todos eles, porém, exija, pois é direito do comprador. 1) Certidões do 1o./2o./3o./4o. e 9o. Distribuidores ( Varas Federais ) - O imóvel pode estar sob penhora judicial em outro estado. 2) Certidões de Interdição e Tutela do 1o. e 2o. Ofícios; 3) Certidão de Quitação Fiscal (Negativa de IPTU junto a Prefeitura Municipal ); 4) Certidão de Ônus Enfiteuticos; 5) Certidão de Ônus Reais do Registro de Imóveis; 6) Cópia da escritura pública e registro de imóveis; 7) Certidão do Registro Geral de Imóveis (RGI); 8) Averbação das obras existentes no terreno. 9) Licença do INCRA , em caso de área rural (estes terrenos devem possuir mais de 10.000m2)
Outras informações importantes:
1) Tranferência de lote que ainda está sendo pago Se você, depois de comprar seu lote, quiser passá-lo para alguém interessado, basta pegar o Contrato de Compromisso e, nas costas da última folha, anotar as seguintes informações: a) Número do registro do loteamento no Cartório de Registro de Imóveis; b) Valor combinado para a transferência do lote; c) Nome, endereço, profissão e RG do cidadão que vai lhe comprar o lote; Após isso, o novo comprador deve registrar o contrato reformado no Cartório de Registro de Imóveis ; o próprio cartório então se encarrega de notificar o loteador de que o lote foi transferido. Se a transferência não for registrada no cartório você mesmo terá que notificar o loteador, obrigatoriamente. Caso contrário, a transferência não terá valor. 2) Modificações no loteamento Se o loteador quiser fazer alguma modificação no loteamento, ele tem que obter a aprovação da Prefeitura e o consentimento de todos os compradores que vão ser atingidos pelas mudanças. 3) Anulação ou cancelamento do registro do contrato O registro do contrato no Cartório de Imóveis só pode ser cancelado em um dos seguintes casos: a) Por decisão judicial; b) A pedido das duas partes contratantes (o loteador e o comprador); c) Quando o comprador atrasou o pagamento e nada fez para resolver a situação; d) Quando for comprovado que uma das partes contratantes não cumpriu os compromissos firmados. 4) Morte ou falência do loteador Quando morre o loteador, ou quando ele abre falência, os direitos do comprador não sofrem alterações. Os responsáveis pelo loteamento, depois da morte ou falência do loteador, são obrigados a respeitar todos os compromissos firmados com os compradores. 5) Contrato de Compromisso O contrato de compromisso deve conter os seguintes dados: a) Nome, RG, CPF, nacionalidade, estado civil e residência dos contratantes; b) Nome e localização do loteamento; c) Número e data de inscrição do loteamento; d) Descrição do lote, confrontações, áreas e outras características necessárias; e) Preço, prazo, forma e local de pagamento; f) Valor do sinal; g) Indicação sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o lote; h) Declaração das restrições quanto ao loteamento, complementares às restrições municipais; i) Juros de mora e multa, para o caso de atraso no pagamento das prestações; j) Assinatura do vendedor e de sua esposa, ou de terceiros que tenham procuração registrada.
Fique atento:
Imóveis que não têm Habite-se / Certidão de Edificação Existente perdem o valor na hora da venda, pois estão na condição de irregulares perante a Prefeitura;
Contas de água, luz e telefone não significam que o imóvel esteja regularizado junto à prefeitura. Significa apenas que as exigências estabelecidas pelas concessionárias destes serviços foram atendidas;
Carnês de IPTU também não significam que o imóvel esteja regularizado. Muitas prefeituras elaboram o cadastro das construções irregulares somente com o objetivo de arrecadarem impostos;
Entidades que financiam a compra de imóveis exigem que o imóvel esteja regularizado para que o empréstimo seja concedido;
Para a averbação (registro) do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, é necessário que a edificação esteja regularizada.
